物业管理招标投标的基本概念
物业管理市场是指物业管理服务交换的场所和领域，是指一定时间和一定空间范围内的物业管理服务交换关系的总和。物业管理市场特征：生产与消费同步性，服务质量的个性化，服务的综合性与整体性，业主(住户)对需求服务的伸缩性。物业管理市场由市场主体要素、市场客体要素和市场交换行为要素构成。所谓物业管理招标投标制度，是在市场竞争条件下，业主通过招标的方式择优选聘物业管理者，物业管理企业通过投标竞争取得物业管理权的制度。实施物业管理招标投标制度是市场竞争机制发展到一定程度的必然要求，是大力推进物业管理市场化的重要手段;实施物业管理招标投标制度，对推动我国物业管理行业健康发展和良性竞争，培育和发展物业管理市场有着极其重要意义。物业管理招标投标，是指开发商或业主委员会为即将竣工使用或正在使用中的物业，寻找物业管理企业而制订出符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学方法进行分析和判断，最终确定物业管理企业的全过程。物业管理招标类型按照物业管理的内容可分为：单纯物业管理招标、物业管理与经营总招标、专项工作招标。物业管理的招标必须遵循“公开”、“公平”、“公正”和“诚实信用”原则。
招标投标
招标
所谓招标，是指招标人根据自己的需要，对项目提出一定的标准或条件，向社会或几个特定的供应商或承包商(各种经济形式的企业)发出投标邀请的行为。
投标
投标是对招标的回应，是指投标人在接到招标通知后，根据招标文件的要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。
招标人
所谓招标人，是指依照法律规定对提出招标的项目进行招标的法人或其他组织。
投标人
所谓招标人，是指响应招标、参加投标竞争的法人或其他组织。
招标和投标是一个过程的两个方面，由招标人发出招标公告或通知，由若干个投标人同时投标，最后由招标人通过对各投标人所提交的价格、质量、交割期限以及投标人的技术水平、信誉程度和财务状况等因素进行综合比较，确定其中条件最佳的投标人为中标人，并与之最终订立合同的过程。
招标投标作为一种特殊的交易方式和订立合同的一种特殊程序，与其他交易方式和订立合同程序相比，具有其自身的特点：
①标价保密性。根据招标规定，投标者对自己的报价都高度保密，每个投标者在投标时都不可能知道其他投标者的报价。因此，投标者只能在不知竞争对手底细的情况下，按照招标文件的要求，根据自己所掌握的资料及以往的经验进行分析判断，确定自己的报价。
②报价一次性。招标投标不存在也不允许讨价还价，每个投标者都只有一次投标机会。由于投标者报价都是高度保密的，这就要求每个投标者都要一次性报出自己最优惠的价格。
③法律约束性。投标报价是一种具有法律约束性的行为，投标者一旦向招标人递交标书和报价，该标书和报价即被视为在法律上有效。在国际惯例中，为保证投标报价的法律效力，投标者须在递交标书的同时递交一份投标保证书，并向招标者交纳一定的投标保证金。如果在投标有效期内投标者撤销其标书或报价，招标者则可按照惯例没收投标者交纳的投标保证金，以保证招标者的利益。
物业管理招标投标
物业管理招标投标实质上是围绕着物业管理权的一种交易形式。
物业管理招标
所谓物业管理的招标，是指物业所有权人即开发商或业主委员会，在为物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最好的企业，并与之订立物业管理合同的过程。
物业管理投标
所谓物业管理投标，是指符合招标文件中要求的物 业管理企业，根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规，以及本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。
物业管理招标投标
所谓物业管理招投标，是指开发商或业主委员会为即将竣工使用或正在使用中的物业，寻找物业管理企业而制订出符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学方法进行分析和判断，最终确定物业管理企业的全过程。物业管理实行招标投标，其实质是业主择优选聘物业管理者，投标企业通过竞标取得对物业的管理权。业主和物业管理企业遵循市场经济规则进行双向选择，通过招标投标和签订承包管理合同，明确双方的权利、责任和义务，从技术、经济和法律上规范承发包双方的行为，协调和保障双方的利益。
物业管理招标投标的类型和范围
物业管理招标类型
实行招标项目，可以根据其内容和招标方式分为若干种类型。按照物业管理的内容可分为：
(1)单纯物业管理招标
单纯物业管理招标是对住宅小区或高层楼宇物业管理服务进行招标。也就是说仅仅围绕着物业管理权进行招标，而不涉及其他内容。
(2)物业管理与经营总招标
物业管理与经营总招标是一些商住楼，或一些购物中心(商场)所要进行的物业管理招标，其内容不仅仅对整个物业管理服务进行招标，而且还要对这些经营场所经营状况进行招标。也就是说两者都要，它们之间是相辅相成的，这种招标比第一种更复杂。
(3)专项工作招标
专项工作招标是业主委员会或物业管理企业，鉴于自身的能力有限，或者为节约成本开支，决定把物业管理中的某一项目(如清扫、保洁、维修)拿出来进行招标，由专业公司来完成某项工作。
物业管理招标范围
招标的范围是指哪些项目必须要招标，哪些项目可以招标也可以通过其他方式指定承包商，哪些项目不适于招标，目前尚未有明确的规定。根据我国《招标投标法》有关条款的规定，在我国境内进行下列建设项目，必须进行招标：
①大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目。
②全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目。
③使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
根据上述三原则和国际招标惯例，对涉及上述建设项目的有关物业项目也必须实行公开招标。其目的在于，通过公开招标方式，以较符合市场规律的合理价格获取高素质、高信誉的物业服务，从而维护业主和公众利益。
一般物业管理招标的具体范围有：
a.民用机场、火车站、地铁、汽车站、航运码头、大型广场、公园、市政街道(公路)、公厕、停车场、 公共交通运输工具等公众场所;
b.居民住宅楼、住宅小区、别墅、宿舍等居住场所;
c.写字楼、宾馆(旅馆)、饭店、疗养院、商住楼、百货商场(商店)、大型超市、农贸(商贸)市场等商业场所;
d.体育场(馆)、浴场、影剧院、娱乐中心等公共运动娱乐场所;
e.工厂、农场、物流、保安、保洁、维修、供热供暖、给水排水等生产服务场所;
f.普通单位办公楼、学校、医院、图书馆、托儿所、幼儿园、养老院、康复中心、SOS村、殡仪馆等社会公益事业和社会福利场所。
涉及国家安全、军事机密、外交司法等国家政府机要部门的办公大楼物业，军事管理区的物业，不宜公开进行招标。这一类物业都由国家专门指定的单位对其进行物业管理。
物业管理招标投标活动应遵循的原则
物业管理的招标行为是一种通过市场化方式实现的双向选择。根据《招标投标法》规定：招标投标活动中，必须遵循“公开”、“公平”、“公正”和“诚实信用”原则。
公开原则
所谓公开原则是指招标投标活动，严格按照程序公开进行。开发商或业主要想在竞争性招标中选择满意的物业管理企业，获取充分利益，就应吸引尽可能多的物业管理企业参与投标。如果物业管理招标定为公开招标，就必须按公开原则，召开新闻发布会，在媒体上公开登出招标公告，把物业管理招标的要求与条件公开告知一切想参与投标的物业管理企业。
公平原则
所谓公平原则是指在招标文件中向所有物业管理企业提出的投标条件是一致的。即所有参加者必须在相同的基础上，在同一的条件下进行投标。例如，根据住宅小区(高层楼宇)规模，管理水平的档次，公开招标条件之一，就是需要资质在二级以上的物业管理企业，才有参与竞争资格。因此就不能随意拒绝任何具有二级以上资质的物业管理企业来报名参与投标。同样也不能允许任何低于二级以下资质的企业来报名参与投标，以体现公平性。
公平原则的关键是要体现出投标的起点公平。而要做到起点公平，在招标过程中应当注意以下几点：
①应采用统一的招标方式招标。招标人应采取统一标准的招标方式招标，即采取单一的公开招标，或邀请招标，或议标，不能同时采用两种或两种以上招标方式。
②招标文件对所有的投标者要求都应一致，即要做到“一视同仁”。
③招标人对招标文件的解释说明应在同一时间，针对所有参加投标的物业管理企业公开进行。
公正原则
所谓公正原则是指投标评定的准则是衡量所有投标书的尺度，即在所有投标者起点公平的基础上，在整个投标评定中所使用的准则应具有一贯性和普遍性。
一贯性是指招标者在实施投标评定过程中所采用的评标准则，应与招标者预先在招标文件中所注明的评判 准则相一致，也就是投标前后，其评判准则必须一致、公开。任何招标者私自修改已经在招标文件中公布的评判准则都属违背招标惯例的行为。
普遍性是指用于投标评定的准则应该具有普遍性，即能客观地衡量所有的投标书。这就要求评标委员会所采用的评定准则应具有很强的综合性和客观性。根据国际惯例，一般在评标时采用综合打分法，因为打分法最大的优点就是可通过采用专家打分、加权计分的科学办法，防止“拍脑袋”的武断行为出现。另外，为表明评定准则的客观性，还可对中标者的最后选定在招标文件中加以客观的详细说明，使未中标者明白自己的差距和不足，以示公正。
诚实信用原则
所谓诚实信用原则，有两层涵义：
一是讲诚信。招标人和投标人在交易过程中要以诚信为本，以操守为重，坚持原则，实事求是，不欺诈，不弄虚作假，自觉遵守国家法律和职业道德规范，诚实可靠，讲究信誉。
二是合理性。在最后定标选择投标单位、确定服务项目、收费价格时，必须合理准确，不能接受低于正常管理服务成本的报价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的服务管理要求。
由于物业管理服务所包含的技术风险并不高，因此在物业管理招标投标中，投标人的报价往往决定了其投标书的竞争力，即中标人往往也就是报价最低的投标人。这样就容易导致有些投标人为了中标而将标价压得很低，甚至低于成本价，这显然是不合理的。如果将物业交给这样的物业管理企业来管理，势必造成服务质量下降，管理不到位，或者无法继续履行合同的局面。此外还存在另外一种情况，有的物业管理费的标价虽然很合理，但投标的物业管理企业的资本、管理服务人员与技术力量却不令人满意，这样的物业管理企业实际上日后也难以胜任物业管理工作。
为了贯彻合理原则，避免上述不合理现象的发生，招标人应当在招标文件中按照国际惯例，申明“业主不约束自己接受最低标价”这一条。其含义是，开标后，开发商或业主有权选择任何价格的投标书。有了这样的申明，对开发商或业主而言，便可选择管理费标价合理且资信条件较为可靠的物业管理企业。
复习思考题
物业管理市场的涵义是什么?
物业管理市场构成的要素有哪些?
何谓物业管理招标?何谓物业管理投标?
物业管理招标应遵循的原则有哪些?
一般物业管理招标的具体范围有哪些?
请简述实施物业管理招标投标制度的重要意义。
